SAB 440
Bisnis Properti
2 SKS
Bisnis Properti
2 SKS
Deskripsi Mata Kuliah
Matakuliah ini memberikan pengetahuan kepada mahasiswa
tentang seluk beluk bisnis properti, seni mendapatkan modal untuk bisnis
properti, beberapa cara memulai bisnis developer, langkah awal
berbisnis properti, marketing dan promosi, prosedur kerja, proses
pembangunan dan manajemen keuangan serta studi kelayakan.
Melalui mata kuliah ini mahasiswa mendapat pengetahuan
tentang teori-teori bisnis properti mulai dari seluk beluk bisnis
properti seni mendapatkan modal untuk bisnis properti, beberapa cara
memulai bisnis developer, langkah awal berbisnis properti, marketing dan
promosi, prosedur kerja, proses pembangunan dan manajemen keuangan
serta studi kelayakan.
Melalui mata kuliah ini diharapkan mahasiswa memiliki
kemampuan dalam memulai bisnis properti sampai dengan menangani masalah
managerial terkait dengan bisnis properti.
Jurusan Real Estate?
Sebelum mengambil program ini, saya sudan mempunyai gelar S1 di bidang arsitektur dan telah bekerja kurang lebih selama lima tahun. Hingga pada akhirnya saya mulai merasa terlalu asik di zona nyaman dan perlu sesuatu yang baru (gaya lah). Saya itu bukan arsitek yang imajiner seperti Foster atau Zaha Hadid. Boleh dibilang, pengalaman saya lebih banyak di project management ketimbang concept development. Saya lebih suka yang pasti-pasti ketimbang banyak asumsi.
Sayangnya, saya kurang terekspose dengan masalah monetary atau hitung-hitungan di bidang arsitektur. Walaupun paham cara membuat Rencana Anggaran Biaya (RAB), tapi itu kan RAB biaya konstruksi, lalu lain-lainnya bagaimana? Saya ingin belajar bisnis dan management. Gimana sih caranya punya perusahaan, tahu mau bikin apa, tahu berapa biayanya, tahu nilai dan harga dari bangunan itu berapa, tahu bagaimana cara mengelolanya. Jadi tidak hanya sebatas membuat RAB saja.
Dengan sedikit kejenuhan dan banyaknya keingintahuan, jadilah saya browsing kuliah MBA. Loh? Iya, dulunya saya ingin masuk MBA, saya pikir kan kalau ingin belajar business, berarti MBA dong? Ayah saya juga mendukung keputusan saya itu.
Cornell
Beberapa list universitas favorit yang saya kumpulkan yang menawarkan jurusan real estate diantaranya adalah Harvard, MIT, Columbia, NYU, Cornell. Harvard MSRED itu dibawah Graduate School of Design, dan konsentrasinya murni Development. Sama dengan Columbia, master real estatenya tergabung di GSAPP. NYU punya dua, Real Estate Development dan Real Estate Finance. MIT juga Real Estate Development, tapi MIT waktu belajarnya hanya 1 tahun. Sementara Cornell, master real estate nya tidak dibawah departemen business, tidak juga dibawah departemen desain. Saat ini Cornell’s Baker Program in Real Estate dibawah naungan Hotel School Administration yang 2016 ini tergabung di dalam Cornell College of Business.
Belajar apa? Jadi apa?
Saya sebenernya tertarik di hospitality real estate murni Karena milestone project saya selama berkarir ada lah resort hotel (siapa sih yang ga senang hotel, baik tinggal ataupun lihat-lihat saja). Selama 2,5 tahun saya bekerja bersama tim insinyur, dari pihak pemilik, hingga dengan pihak operator. Fortunately, Cornell terkenal sekali dengan School of Hotel Administration nya. Mereka punya program S1 dan S2 dengan Minor in Real Estate. Jadi saya mengambil banyak mata kuliah real estate dibawah departemen mereka.
Program saya ini dua tahun. Tahun pertama, terutama semester pertama, kita benar-benar mendalami dasar-dasar real estate. 50% mahasiswa kelas saya adalah arsitek, dimana sisanya memiliki pengalaman di akunting atau bisnis. Bahkan ada juga yang sudah punya MBA atau Master of Finance sebelumnya. Di semester pertama kita langsung diberikan pemahaman financial waterfall modelling menggunakan Ms. Excel,tetapi ala Wall Street (engga pakai mouse, pakai shortcut). Formula di Excel yang saya tahu sebatas SUM, AVERAGE, MIN, MAX. That’s it. Jadi untuk kamu yang pernah mendalami beberapa rumus luar biasa Excel, itu merupakan kelebihan sendiri dibanding dengan 80% mahasiswa di kelas saya yang bersusah payah bersama dengan semua formula dan kosakata baru! Dengan memahami “bahasa” ini, kita jadi dapat berdiskusi menggunakan pemahaman dan kosakata tersebut dengan mahasiswa tingkat dua atau bahkan dengan professionals (selalu ada networking session setiap minggu dengan para professional RE). Selain modelling, kita diajari Corporate Finance, Statistic, Construction Management, dan Principles of RE. Kita juga diajari menggunakan software Argus. Untuk kamu yang pengetahuannya di bidang ini masih mini namun tertarik, tenang saja, ada pre-requisite readings sebelum kita mulai kuliah-sekitar bulan Juni-Juli.
Semester
dua sudah boleh mengambil mata kuliah konsentrasi walaupun masih ada
beberapa mata kuliah wajib yang masih harus diambil. Semester dua yang
hampir saya lewati ini (saat saya menulis ini, kita ada di minggu tenang
sebelum ujian) fokusnya pada private debt and equity atau sumber dana
privat untuk hutang dan modal pada saat membeli/mengakuisisi atau
membangun properti. Di support juga dengan mata kuliah RE
Transactions and Deal Structuring. Saya juga belajar Investment Analysis
and Portfolio Management. Nah yang ini sedikit berbeda; saya belajar
cara mengelola saham yang kita punya. Ketika siap mengambil kuliah di
luar negeri, kita juga harus siap dengan komitmen bahwa kita akan
belajar metode yang lazim di negara tersebut dengan hukum/topik di
negara tersebut. Jadi ya memang banyaknya mendalami dari sisi
perkenomian Amerika.Pertanyaan berikutnya biasanya adalah, bisa apa saja dengan jurusan ini? Jadi apa ya bisa banyak lho. Jadi developer, jadi pengelola perusahaan sumber dana, jadi asset dan property manager, jadi konsultan property valuation atau market analysis (biasanya di hire oleh developer sebelum mereka mau bangun sesuatu atau di perusahaan brokerage).
Selalu ada yang menarik
Program saya mengharuskan saya mengambil mata kuliah di bidang kepemimpinan. Bisa dengan negotiation class, leadership management class atau mengikuti real estate competition. Selain itu kita juga diwajibkan mencari summer internship di akhir tahun pertama. Yang paling menarik, program saya memberikan dua studi tour dengan kesempatan bertemu para professional di bidangnya langsung. Satu domestic dan satu ny ainternational study tour. Untuk yang domestic kemarin saya ke Dallas, TX, dan Desember nanti saya akan ke Dubai. Dibayari loh. Namun selain itu, hampir semua organisasi mahasiswa disini sangat giat menggelar event-event networking baik di kampus maupun short trip hingga ke NYC, DC, Boston bahkan London!
Saat ini saya tergabung di CREW atau Cornell Real Estate Women bersama satu mahasiswa lain berada di jabatan Vice President of Marketing. Dari 25 mahasiswa di kelas saya, hanya 6 diantaranya adalah wanita. Sehingga dengan adanya organisasi ini kita dapat berkoneksi dengan leader-leader wanita dan belajar dari mereka, terlebih di bidang RE. Selain CREW, masih banyak lagi organisasi disini yang tidak habis-habis menggelar networking event, seperti Association of Real Estate Council, Cornell Real Estate Council, Cornell Real Estate Finance, Women in Securities dan banyak lagi diluar departemen atau setingkat universitas. Saya selalu berusaha untuk dapat berkontribusi di Southeast Asia Pacific Program dan Cornell Indonesia Association.
Kalau cerita terus terlalu panjang nantinya. Tanya jawab mungkin lebih enak ya. Jika ada yang ingin bertanya boleh saja langsung ke email saya di ra624@cornell.edu. Saya akan berusaha se responsive mungkin.
______________________________________________________________________
sumber info :
http://asriman.com/13-strategi-dan-langkah-menjadi-developer-properti/
13 Strategi dan Langkah Menjadi Developer Properti
Pelajari Langkah-Langkah Menjadi Developer Properti, Mudah dan Simpel
Bisnis developer properti adalah sebuah bisnis yang kompleks, banyak sekali bidang-bidang non properti yang berhubungan dengannya.
Ada bidang formal seperti berhubungan dengan institusi pemerintah ada
juga bidang normal seperti tukang, pemilik toko material, pemilik
warung, professional dan traditional broker, tenaga pengamanan dan lain-lain.
Untuk mengendalikan sektor-sektor di sekitar properti dibutuhkan
kemampuan manejerial tentang pelaksanaan proyek properti, selain itu
mutlak diperlukan juga penguasaan terhadap tahapan-tahapan dalam
menjalankan roda proyek tersebut.
Sekurangnya berikut langkah-langkah yang harus Anda lalui jika ingin berbisnis properti utamanya sebagai developer:
1. Lengkapi Diri dengan Pengetahuan
Apapun yang akan Anda lakukan seyogianya Anda dibekali oleh
pengetahuan terlebih dahulu, sekurangnya mengenali secara makro tentang
apa yang akan dikerjakan, hindari hantam kromo dan asal trabas dalam berbisnis. Khusus bagi Anda yang ingin berbisnis di bidang properti utamanya sebagai developer wajib hukumnya untuk mengetahui aspek-aspek dasar tentang developer properti, untuk selanjutnya memahami metodologi kelola sebuah proyek perumahan atau proyek properti lainnya.
Pengetahuan tentang menjadi pengembang perumahan saat ini dapat
dengan mudah Anda peroleh dengan belajar dari sumber-sumber yang ada di
internet, buku dan belajar langsung kepada pelaku developer sebenarnya,
anda bisa menjumpai mereka pada training, workshop atau seminar tentang developer properti yang mereka adakan.
2. Mencari Lahan yang Layak
Setelah Anda membekali diri dengan ilmu tentang menjadi developer
langkah selanjutnya adalah mencari lahan yang layak untuk dijadikan
proyek. Pencarian lahan ini memegang peran vital dalam rangkaian proses
Anda menjadi developer karena lahan adalah bahan baku wajib bagi seorang
developer. Tanpa lahan, tidak mungkin ada proyek properti dan tidak memungkinkan juga Anda menjadi developer. Iya tho?
Anda sudah mendapatkan keuntungan jika berhasil mendapatkan lahan
yang bagus, karena sebagai developer Anda mengambil keuntungan dari
lahan, bukan dari bangunan sebagaimana kontraktor. Lahan yang bagus itu dilihat dari lokasi, harga, kondisi fisik, peruntukan dan cara bayar.
Lokasi yang bagus adalah lokasi yang berada di area sunrise properti. Sunrise properti
dapat dipahami secara mudah bahwa lokasi tersebut memiliki prospek
cerah di masa yang akan datang. Prospek cerah bisa disebabkan oleh akan
berkembangnya daerah tersebut karena ada perencanaan pengembangan oleh
pemerintah setempat.
Baik pengembangan berupa pembangunan fasilitas vital seperti jalan
utama, jalan protokol ataupun jalan tol ataupun pengembangan fasilitas
dan peruntukan kawasan.
Lokasi yang pada awalnya tidak laku dijual, akan naik harganya jika
di sekitar lokasi akan dibangun jalan utama atau jalan tol. Lokasi yang
semula dipahami sebagai tempat jin buang anak mendadak akan meroket
harganya jika pemerintah akan membangun fasilitas kawasan di sekitar
daerah tersebut.
Misalnya pembangunan komplek olah raga, komplek Kantor Pemerintah
Daerah, komplek industri dan pembangunan dan perencanaan lainnya yang
dapat mengundang masyarakat untuk mendekat.
3. Pertimbangan Harga
Harga yang bagus adalah sesuai harga pasar, lebih bagus lagi lebih
murah, tentu dengan analisa yang benar. Cara mudah untuk menentukan
bahwa harga tanah feasible untuk dijadikan proyek adalah dengan melihat harga perumahan eksisting. Pelajari harga jual mereka, lalu analisa dan tarik kesimpulan. Pahami tentang tanah matang dan tanah mentah, agar Anda terhindar dari kesalahan perhitungan harga lahan.
4. Cara Bayar
Cara bayar lahan terhadap pemilik memiliki peranan penting dalam menentukan initial cost yang dibutuhkan untuk membangun proyek perumahan. Semakin lunak cara bayar maka Anda memiliki gerakan yang lebih luwes dalam mengelola proyek terutama berhubungan dengan cashflow
yang ujung-ujungnya Anda bisa menjual dengan harga yang lebih rendah
dibanding pesaing. Dengan demikian Anda akan dengan mudah dapat
memenangkan persaingan.
Saat ini developer besarpun lebih mengutamakan lahan yang bisa diakuisisi dengan pola kerjasama lahan atau dengan bayar termin atau dibayar mundur, karena semakin mahalnya harga tanah.
5. Kondisi Fisik
Kondisi fisik lahan yang bagus adalah lahan dengan kontur datar,
terdiri dari tanah keras dan terdapat saluran pembuangan di sekitar
lokasi. Kontur tanah datar dapat dengan cepat dibangun proyek karena
tidak memerlukan pekerjaan berat dalam persiapan. Land clearing hanya bersifat pembersihan.
Apabila kontur tanah tidak rata maka diperlukan pekerjaan berat pada langkah persiapan proyek seperti pengurugan dan cut and fill. Sebelas dua belas dengan kondisi tanah keras yang tidak memerlukan proses pemadatan atau pengeringan.
6. Kondisi Legalitas
Kondisi legalitas terbaik adalah tanah sudah sertifikat. Karena dapat
dengan mudah diajukan perijinan, diterima oleh lembaga pembiayaan dan
membangun kepercayaan konsumen dalam membeli nantinya. Hindari membeli
lahan yang masih girik, petok D atau jenis apapun yang belum sertifikat, karena butuh waktu untuk mensertifikatkannya.
Jika tanah
sudah setifikatpun pastikan juga sertifikatnya tidak bermasalah dan
tidak sedang diagunkan. Sebenarnya semua bisa diselesaikan tetapi butuh
waktu, energi dan biaya. Sementara proyek harus presisi waktu dan biaya.
Jangan sampai prediksi waktu dan biaya meleset, apalagi meleset jauh.
7. Analisa Lahan
Analisa lahan dilakukan dengan membuat Studi Kelayakan Proyek. Pembuatan Studi Kelayakan Proyek bisa di-outsource-kan
ke Konsultan Perencana, tentu dengan sejumlah biaya. Jika tidak
memiliki modal awal yang cukup Anda dapat membuat analisa lahan sendiri
dengan metode yang dikuasai. Metode analisa lahan banyak diajarkan di
kelas-kelas seminar, training ataupun workshop developer properti.
8. Analisa Pasar
Analisa pasar sebenarnya sudah termaktub dalam Studi Kelayakan Proyek,
secara sederhana dapat dipahami menganalisa pasar sama juga dengan
analisa pesaing atau analisa harga eksisting perumahan yang berada di
sekitar lokasi. Jika rencana lokasi berada di area yang masih lengang,
radius lima kilometerpun masih merupakan pesaing head to head.
Apalagi lokasi berada di kelas jalan yang sama. Pelajari harga mereka,
pelajari disain mereka yang cepat laku untuk ditiru dan pelajari juga
disain mereka yang tidak laku untuk tidak dijiplak. 
9. Masterplan
Dalam masterplan banyak hal yang musti disusun di dalamnya, seperti siteplan
atau gambar kawasan yang terdiri dari kavling komersil, berapa besaran
dan lokasi fasilitas umum, gambar jalan, lebar jalan, disain saluran,
lebar kavling dan sebagainya. Anda dapat gunakan jasa Konsultan
Perencanaan untuk menggambar ini. Jangan paksakan merancang sendiri
karena dapat menghasilkan disain yang aneh, uniq dan janggal, terutama
untuk lokasi yang luasnya satu hektar ke atas.
10. Dapatkan Investor
Keberadaan investor
sangat penting dalam proses pelaksanaan proyek. apalagi Anda termasuk
developer yang bermazhab developer tanpa modal. Inverstorlah yang
membiayai perjalan proyek dengan imbalan kenikmatan berupa bagi hasil.
Anda harus rela berbagi keuntungan dengan mereka.
Jika Anda memiliki uang yang cukup untuk membiayai proyek kayaknya Anda tidak akan menemukan blog ini karena dalam asriman.com
ini lebih membahas bagaimana mendapatkan dan menjalankan proyek
perumahan walaupun Anda tidak punya modal. Silahkan eksplor lebih jauh
dan terus berkunjung blog ini karena banyak sekali strategi bisnis
praktis yang dibahas. Tips-tips tersebut merupakan pengalaman empiris
selama perjalan waktu.
Selain itu jika Anda memiliki uang untuk membiayai proyek Anda dengan
amat mudah membeli lahan secara kontan, bayar arsitek untuk mendisain,
bayar konsultan untuk perencanaan, bayar kontraktor untuk pembangunan,
bayar tukang marketing untuk memasarkan proyek dan bayar professional untuk menjalankan roda proyek. Anda tidak ubahnya sebagai Event Organizer.
11. Perijinan
Ada banyak tahapan perijinan yang harus dilalui tapi hasil akhirnya adalah Ijin
Mendirikan Bangunan (IMB). Langkah pendahuluannya berupa Ijin Prinsip,
Ijin Lokasi, Pengesahan Siteplan dan bermuara ke penerbitan IMB. IMB
awalnya berupa IMB induk untuk keseluruhan kawasan perumahan dan
kemudian bisa diajukan pemecahan menjadi IMB perunit rumah apabila
sertifikat juga sudah pecah.
Hanya saja perijinan di satu daerah dengan daerah lainnya bisa berbeda satu sama lain. Tidak ada pakem yang sama untuk diikuti. Datangi instansi bersangkutan dan bertanyalah tentang proses yang harus dilakukan.
Bila daerah tersebut memiliki Dinas Satu Atap, akan memudahkan Anda
mengurus perijinan. Jika tidak Anda musti bergerilya dari BPN, Bappeda,
Kimpraswil untuk mengetahui urutan perijinan. Atau lebih mudahnya,
berikan saja kewenangan kepada Notaris yang sudah ahli di bidang
perijinan untuk mengurus perijinan lokasi Anda.
12. Pemasaran
Setelah perijinan diperoleh, setidaknya dipastikan dapat diperoleh, maka lanjutkan dengan promosi dan penjualan. Banyak cara dalam promosi, ada out door dan in door. Dengan spanduk, billboard, umbul-umbul, iklan koran, website, pameran, brosur dan lain-lain.
13. Konstruksi
Ada beberapa pola yang bisa dijalankan untuk membangun proyek:
- Menunjuk kontraktor untuk mengerjakannya. Dengan pola ini Anda tinggal mengawasi pembangunannnya saja agar hasilnya sesuai dengan speksifikasi bangunan yang ditetapkan.
- Kerjakan sendiri dengan menunjuk mandor. Dengan pola ini Anda musti menyediakan bahan bangunan sendiri.
- Kerjakan sendiri. Dengan pola ini Anda menyediakan tukang sendiri, pengawas, dan bahan bangunan. Pola ini cocok dilakukan jika Anda memiliki pengetahuan yang cukup tentang pengelolaan proyek dan cocok diaplikasikan untuk proyek dengan skala kecil. Untuk proyek skala besar jangan coba-coba, kepala Anda akan pening nanti.
Tidak sulit bukan? Lakukan saja step-by-step tersebut dan Anda akan mendapati Anda sudah menjadi developer properti. Amiin.
